【相談】
当社が賃貸している物件で、立て続けに夜逃げが発生しています。通常は裁判を起こす必要があるのでしょうが、時間も費用も無駄になってしまいます。そこで、夜逃げが発生した場合に備えて、契約で連帯保証人が賃貸借契約を解除できるようにしておくことはできるのでしょうか。

【回答】
賃貸借契約は、本来、賃貸人と賃借人の間の契約ですので、当事者ではない(連帯)保証人が賃貸借契約を解除することはできません。

そのため、賃借人が夜逃げ等で所在不明となり、賃料が未払になったとしても、保証人が賃貸借契約を解除することはできません。また、賃貸人が賃貸借契約を解除しようとする場合、解除の意思表示が相手方に到達しなければ効力が生じませんが、賃借人が所在不明となっているときには、解除の意思表示も到達させることができません。

そのため、賃借人が夜逃げ等で所在不明となり、賃料の未払が続いているときには、賃貸人としては、賃貸借契約の解除を求めて建物明渡請求訴訟を提起する必要があるのが原則です。

では、事前に、賃貸人、賃借人、保証人の三者間で、賃借人が行方不明等の理由により賃料を滞納した場合に賃貸借契約の解除権を保証人に与えるとする契約を締結しておけば、保証人による賃貸借契約の解除が許されるでしょうか。

この点については、保証人による賃貸借契約の解除権が、消費者の利益を害する条項を無効とする消費者契約法10条に違反しないか問題となった事案があります。

この事案に関する大阪高裁平成25年10月17日判決では、次のとおり判示し、上記のような条項を有効であると認めました。すなわち、「賃借人が行方不明等の理由により家賃等を滞納した場合に、家賃保証会社に対して契約解除権、明渡しの代理権及び残置動産の処分権を付与することについては、かねて国土交通省から問題が指摘されていたところである……が、改訂後の本件旧契約書特約事項7項(上記のような条項です。)は、家賃保証会社以外の、通常、賃借人との間で一定の信頼関係があると考えられる個人の連帯保証人に対し、上記権限を付与したものであって、その目的は、個人の連帯保証人の賃料支払債務が過大になるのを防止するためであり、当該条項を賃借人が明確に認識した上で契約を締結したものであれば、当該条項が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであるということはできず、〔消費者契約〕法10条に該当するものとは解されない。」と判断しています。

このように、一定の場合に、保証人に賃貸借契約の解除権を付与することを有効とする裁判例がありますが、事案によっては、無効となるおそれも否定しきれませんので、上記のような条項を契約書に盛り込む場合には注意を要します。

なお、単身高齢者の賃借人が死亡した時のために、賃借人の死亡時に契約関係及び残置物を円滑に処理することができるように、賃貸借契約の締結にあたり、賃借人と受任者との間で、①賃貸借契約の解除と②残置物の処理に関する死後事務委任契約を締結しておくことが有効と考えられておりますので、単身高齢者との賃貸借契約においては、このような条項を盛り込むことを検討してもよいでしょう。